Tôi chuyển về khu Trung Sơn từ những năm đầu nơi đây còn khá yên tĩnh, khi nhiều người vẫn còn hỏi: “Ở đó có gì đâu mà ở?”. Hơn một thập kỷ trôi qua, câu hỏi ấy giờ đã đổi chiều: “Làm sao để mua được nhà ở Trung Sơn?”.
Bài viết này không phải là một bài PR. Đây là góc nhìn của một người đã sống đủ lâu, chứng kiến sự thay đổi của khu Trung Sơn từ một bán đảo quy hoạch mới trở thành khu dân cư đắt giá bậc nhất Nam Sài Gòn, nơi mà quỹ đất gần như đã chạm ngưỡng khan hiếm tuyệt đối.
Trải nghiệm sống thực tế tại khu Trung Sơn – Khi “3 mặt giáp sông” không chỉ là khái niệm quảng cáo
Cảm giác khí hậu khác biệt ngay từ ngày đầu dọn về
Điều đầu tiên tôi cảm nhận được khi sống tại khu Trung Sơn không phải là nhà đẹp hay đường rộng, mà là không khí.
Không phải kiểu mát do cây xanh nhân tạo, mà là luồng gió sông tự nhiên thổi xuyên suốt ngày đêm từ:
- Sông Ông Lớn
- Rạch Xáng
- Hệ thống kênh bao quanh bán đảo
Vào mùa nóng, khi khu trung tâm thành phố hầm hập, khu Trung Sơn mát hơn rõ rệt khoảng 1,5 – 2 độ C. Đây không phải cảm nhận chủ quan, mà là điều bất kỳ cư dân lâu năm nào ở đây cũng công nhận.
Buổi tối, chỉ cần mở cửa ban công là gió lùa tự nhiên, ít phải dùng máy lạnh hơn các khu nội đô. Với gia đình có người lớn tuổi hoặc trẻ nhỏ, sự khác biệt này cực kỳ đáng giá.
Không gian sống yên tĩnh hiếm có giữa đô thị lớn
Một điểm ít được nói đến khi nhắc về khu Trung Sơn là độ tĩnh.
- Không có xe container
- Không có khu công nghiệp
- Không có tuyến giao thông xuyên tâm ồn ào
Ban đêm, đặc biệt sau 22h, khu Trung Sơn mang cảm giác giống khu villa ven sông hơn là một khu đô thị nằm sát Quận 1 – Quận 7.
Chính sự yên tĩnh này khiến:
- Người làm việc trí óc
- Chuyên gia nước ngoài
- Gia đình trung lưu – thượng lưu
chọn ở lại lâu dài, không chỉ thuê ngắn hạn.
Lịch sử hình thành khu Trung Sơn – Một quy hoạch có tầm nhìn sớm
Từ vùng đất hoang ven sông đến bán đảo quy hoạch hoàn chỉnh
Ít ai biết rằng, trước khi trở thành khu Trung Sơn như hiện nay, nơi đây từng là:
- Vùng đất thấp
- Chủ yếu là kênh rạch
- Ít dân cư
Điểm khác biệt là khu Trung Sơn được quy hoạch đồng bộ ngay từ đầu, chứ không phát triển chắp vá như nhiều khu dân cư khác của TP.HCM.
Ngay từ giai đoạn đầu:
- Đã xác định rõ đây là khu dân cư sinh thái
- Không định hướng phát triển công nghiệp
- Hạn chế mật độ xây dựng cao tầng
Đây là yếu tố nền tảng tạo nên giá trị bền vững cho khu Trung Sơn đến tận hôm nay.
Quy hoạch kiểu “bàn cờ” – Nhìn đơn giản nhưng cực kỳ hiệu quả
Một trong những ưu điểm lớn nhất của khu Trung Sơn là mạng lưới đường nội khu dạng bàn cờ:
- Đường thẳng, ít khúc cua gắt
- Mặt cắt đường rộng, vỉa hè thoáng
- Dễ định hướng, không rối như các khu dân cư tự phát
Từ góc độ quy hoạch đô thị, đây là dạng bố cục:
- Giúp luồng giao thông phân tán tốt
- Giảm kẹt xe cục bộ
- Dễ nâng cấp hạ tầng về sau
Đây cũng là lý do khu Trung Sơn rất hiếm khi xảy ra ùn tắc nội khu, kể cả giờ cao điểm.
Kiến trúc đặc trưng tại khu Trung Sơn – Sự giao thoa Đông – Tây có chọn lọc
Không chạy theo “cao tầng hóa” bằng mọi giá
Nếu so với Quận 7 hay Thủ Thiêm, khu Trung Sơn không có quá nhiều cao ốc chọc trời. Thay vào đó là:
- Nhà phố
- Biệt thự
- Chung cư tầm trung – cao cấp, mật độ vừa phải
Điều này giúp:
- Giữ được tầm nhìn thoáng
- Không tạo hiệu ứng “bức tường bê tông”
- Không quá tải hạ tầng
Đây là lựa chọn mang tính hy sinh lợi nhuận ngắn hạn để đổi lấy giá trị sống dài hạn, điều mà không nhiều khu đô thị làm được.
Phong cách kiến trúc đa dạng nhưng có kiểm soát
Đi dạo trong khu Trung Sơn, có thể dễ dàng nhận thấy:
- Biệt thự phong cách châu Âu
- Nhà phố hiện đại
- Chung cư kiến trúc Pháp, bán cổ điển
Tuy đa dạng, nhưng:
- Màu sắc hài hòa
- Chiều cao được kiểm soát
- Không có công trình “lạc tông”
Điều này tạo nên bản sắc riêng cho khu Trung Sơn, không lẫn với các khu dân cư khác ở Nam Sài Gòn.
Sự khan hiếm quỹ đất – Yếu tố cốt lõi khiến khu Trung Sơn luôn đắt giá
Bán đảo nghĩa là… không thể mở rộng
Điểm “chết người” về mặt đầu tư của khu Trung Sơn nằm ở một từ: bán đảo.
- Ba mặt giáp sông
- Một trục kết nối chính
Điều đó đồng nghĩa:
- Không còn đất để mở rộng
- Không thể xuất hiện “khu Trung Sơn thứ hai” kế bên
- Mỗi mét vuông đất còn lại đều trở nên quý hiếm theo thời gian
Trong hơn 10 năm tôi sống tại đây, số lượng dự án mới gần như đếm trên đầu ngón tay.
Khi không có nguồn cung mới, giá trị cũ tự động tăng
Nguyên lý bất động sản rất đơn giản:
Nơi nào không tạo thêm được nguồn cung, nơi đó giá sẽ tăng theo thời gian nếu nhu cầu còn tồn tại.
Với khu Trung Sơn:
- Nhu cầu ở thật cao
- Dân cư ổn định
- Ít bán tháo hàng loạt
→ Giá không tăng sốc, nhưng tăng đều và bền.
Đây là kiểu tăng giá mà giới đầu tư dài hạn và người mua để ở đều yêu thích.
Vì sao giới thượng lưu và chuyên gia chọn khu Trung Sơn để an cư?
Vị trí chiến lược nhưng tránh xa hỗn loạn
Từ khu Trung Sơn:
- 10 phút sang Quận 1
- 5–7 phút sang Quận 7
- Kết nối nhanh Quận 5, Quận 8
Nhưng khi về đến nhà:
- Không ồn ào
- Không khói bụi
- Không xô bồ
Đây là sự cân bằng mà rất ít khu vực tại TP.HCM có được.
Cộng đồng cư dân “chọn lọc tự nhiên”
Do mặt bằng giá không thấp, khu Trung Sơn hình thành một cộng đồng:
- Dân trí cao
- Ý thức tốt
- Ít biến động
Sống lâu ở đây, bạn sẽ nhận ra:
- Hàng xóm ít đổi
- Trẻ con chơi với nhau lâu dài
- Cộng đồng ổn định theo năm tháng
Đây là thứ mà tiền nhiều khi cũng không mua được ở các khu phát triển nóng.
Khu Trung Sơn – Không dành cho số đông, nhưng dành cho người hiểu giá trị sống
Sau hơn 10 năm sống tại khu Trung Sơn, tôi có thể nói một cách công bằng:
- Đây không phải nơi dành cho người thích đầu cơ lướt sóng
- Không phải nơi dành cho người tìm giá rẻ
- Nhưng là nơi đáng sống – đáng giữ – đáng truyền lại
Giữa một TP.HCM ngày càng đông đúc, khu Trung Sơn vẫn giữ được vai trò của một bán đảo xanh đúng nghĩa, nơi mà:
- Không gian sống được đặt cao hơn mật độ
- Quy hoạch đi trước lợi nhuận
- Giá trị tăng lên từ chất lượng sống, không phải tin đồn
Và chính vì vậy, khu Trung Sơn vẫn – và sẽ tiếp tục – là một trong những khu dân cư đắt giá và đáng sống nhất Nam Sài Gòn.
