Mục lục
1. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG CHUNG CƯ CHO THUÊ GIÁ RẺ 2026
1.1. Thị trường chung cư cho thuê tại Hà Nội
Trong những năm gần đây, thị trường cho thuê căn hộ chung cư tại Hà Nội ghi nhận xu hướng tăng đều cả về giá thuê và nhu cầu thuê, đặc biệt với phân khúc giá rẻ và trung cấp. Nhu cầu thuê của người lao động di cư, cán bộ trẻ và sinh viên tạo ra lực cầu lớn ở các khu vực giáp trung tâm và vùng ven.
Theo dữ liệu quý đầu năm 2025, giá thuê căn hộ 1 – 2 phòng ngủ tại một số khu vực giá rẻ dao động từ khoảng 8,5 – 10 triệu đồng/tháng (khoảng 350 – 420 USD/tháng), còn tại khu vực gần trung tâm như Ba Đình có giá cao hơn, khoảng 15 – 19 triệu đồng/tháng cho căn 2 phòng ngủ.
Tuy nhiên, theo báo cáo quốc tế, mức giá trung bình thuê căn hộ 2 phòng ngủ tại Hà Nội vẫn dao động khoảng ~18 triệu đồng/tháng, chứng tỏ thị trường đang chịu áp lực tăng giá.
1.2. Thị trường chung cư cho thuê tại TPHCM
Thị trường TPHCM tương tự đang trong giai đoạn điều chỉnh do nhiều quy định mới nhằm kiểm soát hoạt động cho thuê ngắn hạn và thúc đẩy thuê dài hạn. Quy định này khiến nhiều nhà đầu tư chuyển hướng sang cho thuê dài hạn, ảnh hưởng tới giá trung bình trên thị trường.
Mặc dù vậy, do nguồn cung căn hộ tăng mạnh, đặc biệt phân khúc giá rẻ và trung bình ở các quận ngoại thành và các khu vực đô thị vệ tinh (Nhà Bè, Bình Chánh, Thủ Đức cũ), giá cho thuê ở phân khúc giá rẻ vẫn duy trì ở mức khá cạnh tranh khi so sánh với trung tâm. Ước tính giá thuê căn hộ 1 – 2 phòng ngủ loại giá rẻ nằm trong khoảng 7 – 12 triệu đồng/tháng, tùy vị trí và điều kiện nội thất.
2. BẢNG SO SÁNH GIÁ THUÊ CHUNG CƯ GIÁ RẺ 2026
Bảng dưới đây tổng hợp mức giá thuê tham khảo phân khúc chung cư giá rẻ tại Hà Nội và TPHCM theo quận/huyện tiêu biểu (đơn vị: triệu đồng/tháng). Mức giá này phản ánh các giao dịch thực tế, tính đến Q4/2025 – Q1/2026.
| Khu vực / Quận/Huyện | Hà Nội – 1PN | Hà Nội – 2PN | TPHCM – 1PN | TPHCM – 2PN | Ghi chú |
|---|---|---|---|---|---|
| Hà Đông (Linh Đàm, Định Công) | 8.0 – 9.5 | 9.0 – 12.0 | — | — | Giá thuê cơ bản tại khu vực ven trung tâm. |
| Thanh Trì | 7.0 – 8.5 | 8.0 – 10.0 | — | — | Thuê giá rẻ ở vùng ven Hà Nội. |
| Cầu Giấy (ngoại trừ trung tâm) | 10.0 – 12.0 | 12.0 – 15.0 | — | — | Gần trung tâm hơn nên giá cao hơn. |
| Nam Từ Liêm (ngoại) | 9.5 – 11.0 | 11.0 – 14.0 | — | — | Nhiều dự án giá rẻ và trung cấp. |
| Hoàng Mai (ngoại) | 8.5 – 10.5 | 9.5 – 12.0 | — | — | Gần khu đô thị lớn nên nhu cầu thuê cao. |
| Quận 12 | — | — | 7.0 – 9.0 | 9.0 – 11.0 | Khu vực ngoại thành TPHCM, giá cạnh tranh. |
| Bình Tân | — | — | 7.5 – 9.5 | 9.0 – 12.0 | Nguồn cung nhiều, dân nhập cư thuê đông. |
| Thủ Đức (cũ) – gần Bến xe Miền Đông | — | — | 8.0 – 10.0 | 10.0 – 13.0 | Gần hạ tầng giao thông mới. |
| Nhà Bè / Bình Chánh | — | — | 7.0 – 10.0 | 9.0 – 12.5 | Gần vùng ven, phù hợp phân khúc giá rẻ. |
Lưu ý: Bảng trên mang tính *tham khảo tổng quan dựa trên dữ liệu thị trường, báo cáo phân tích và các giao dịch thực tế đến nay. Giá thực tế có thể biến động theo nội thất, diện tích, thời hạn hợp đồng và điều kiện quản lý.
3. PHÂN TÍCH SỰ DỊCH CHUYỂN NGUỒN CUNG RA VÙNG VEN
3.1. Nguyên nhân dịch chuyển
Có thể thấy trong giai đoạn 2024 – 2026, nguồn cung căn hộ chung cư phục vụ cho thuê đang dịch chuyển mạnh ra vùng ven ngoài lõi trung tâm ở cả hai đô thị lớn. Các yếu tố chính bao gồm:
- Giá đất và chi phí đầu tư tại trung tâm tăng cao, buộc chủ đầu tư phát triển dự án ở các vùng ven có giá đất thấp hơn, mở ra phân khúc cho thuê giá rẻ.
- Hạ tầng giao thông mở rộng vòng ngoài (vành đai, metro, tuyến đường vành đai) khiến việc di chuyển từ vùng ven vào trung tâm thuận tiện hơn, tăng sức hấp dẫn cho phân khúc thuê ở khu ven.
- Nguồn cung phân khúc giá rẻ hạn chế trong khu lõi đô thị, khiến người thuê buộc phải tìm tới khu vực ven thành phố để có lựa chọn chi phí thấp hơn.
- Nhiều dự án mới trong vùng đô thị vệ tinh (Thu Duc cũ, Hòa Bình, Gia Lâm, Thanh Trì ở Hà Nội; Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi ở TPHCM) được định hướng phát triển căn hộ vừa túi tiền, kích thích nguồn cung thuê phân khúc giá rẻ.
Điều này phù hợp với xu hướng thị trường bất động sản Việt Nam, khi các dự án chung cư mới tập trung ở khu vực ven đô, tạo ra nguồn cung lớn cho thuê giá rẻ và trung bình.
3.2. Hậu quả và cơ hội
- Người thuê có lợi ích: Phân khúc cho thuê chung cư giá rẻ mở rộng, nhiều lựa chọn hơn ở ngoại thành, giá mềm hơn trung tâm.
- Chủ nhà/sàn môi giới: Cơ hội mở rộng thị phần ở khu vực đô thị mới; giảm áp lực cạnh tranh ở khu trung tâm, nơi giá thuê quá cao so với nhu cầu đại đa số.
- Nhà đầu tư phát triển: Xu hướng dịch chuyển này khuyến khích phát triển các dự án vừa túi tiền, hấp dẫn dòng vốn mới và thúc đẩy tăng trưởng cư dân thuê dài hạn.
4. DỰ BÁO XU HƯỚNG GIÁ CHO THUÊ TRONG 6 THÁNG TỚI (Q1 – Q2/2026)
4.1. Hà Nội
Xu hướng giá thuê tiếp tục tăng nhẹ trong 6 tháng đầu năm 2026, đặc biệt ở phân khúc giá rẻ và trung cấp do:
- Nhu cầu thuê vẫn mạnh với lượng dân di cư, lao động trẻ và người thu nhập trung bình tăng.
- Nguồn cung mới cũng tăng nhưng không đủ bù đắp tăng trưởng dân số thuê.
- Chi phí quản lý, bảo trì tăng kéo theo yêu cầu giá thuê tăng hợp lý.
Dự báo mức thay đổi:
- Quận nội đô & gần trung tâm: tăng khoảng 3 – 7% so với hiện tại.
- Khu vực ven: tăng khoảng 2 – 5%, duy trì tính cạnh tranh nhờ nguồn cung mới.
Nguyên nhân: Giá nhà đất và chi phí đầu tư vẫn tăng, nhưng tốc độ tăng thuê phân khúc giá rẻ chậm hơn trung tâm, tạo rổ lựa chọn giá thuê hợp lý cho người thuê.
4.2. TPHCM
Tại TPHCM, thị trường có thể ổn định hoặc tăng nhẹ, phụ thuộc vào ảnh hưởng của quy định quản lý thuê dài hạn nghiêm ngặt hơn và nguồn cung giá rẻ dồi dào hơn ở vùng ven.
Dự báo thay đổi:
- Quận trung tâm: do giá đã ở mức cao và quy định mới, giá tăng chậm hoặc ổn định.
- Vùng ven: tăng nhẹ 1 – 4%, nguồn cung dồi dào sẽ làm giảm áp lực tăng giá mạnh.
Lưu ý: TPHCM có thể chịu sức ép giảm giá ở một số dự án cũ nếu chủ nhà muốn thu hút thuê dài hạn trong bối cảnh cạnh tranh ngày càng gia tăng.
5. KẾT LUẬN VÀ KHUYẾN NGHỊ
5.1. Nhận định tổng quan
- Thị trường cho thuê chung cư giá rẻ tại Hà Nội và TPHCM đang mở rộng, đặc biệt ở khu vực vùng ven và ngoại thành nhờ hạ tầng cải thiện và nguồn cung tăng.
- Giá thuê trung bình có xu hướng tăng nhẹ trong 6 tháng tới, nhưng phân khúc giá rẻ vẫn nằm trong ngưỡng hợp lý so với các khu vực trung tâm.
- Yếu tố dịch chuyển nguồn cung ra vùng ven sẽ giảm áp lực cho người thuê trung và dài hạn, đồng thời mở ra cơ hội đầu tư mới cho chủ nhà và nhà phát triển dự án.
5.2. Khuyến nghị cho các nhóm thị trường
Người thuê:
- Tìm kiếm các khu vực ven (quận/huyện liền kề trung tâm) để tối ưu chi phí thuê mà vẫn đảm bảo di chuyển.
- Xem xét hợp đồng thuê dài hạn với chủ nhà để đảm bảo giá ổn định.
Chủ nhà / Nhà đầu tư nhỏ:
- Tận dụng nhu cầu thuê giá rẻ ở vùng ven để định giá cạnh tranh và duy trì thanh khoản.
- Cải thiện mặt bằng và dịch vụ để tăng tính hấp dẫn so với nguồn cung mới.
Doanh nghiệp bất động sản / môi giới:
- Tập trung khai thác dữ liệu theo khu vực để tư vấn giá thuê chính xác.
- Phát triển sản phẩm dịch vụ giá rẻ và trung cấp nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế.
Việc nắm bắt biến động giá là bước đầu tiên để bạn không bị ‘hớ’ khi thương thảo. Tuy nhiên, giá thuê chỉ là một phần của bức tranh tài chính. Để có cái nhìn toàn diện về các chi phí ẩn và quy trình thuê nhà chuyên nghiệp, bạn nên tham khảo thêm [cẩm nang thuê chung cư giá rẻ 2026] của các chuyên gia để tối ưu hóa ngân sách hằng tháng.
